El mercado de la vivienda en España sigue adelante, pero con un ritmo cada vez más lento. No hay un cambio claro, ni una caída de precios, ni siquiera un descenso brusco de la actividad. En su lugar, se observa una tensión que no se resuelve. Los datos permiten cuestionar qué sucederá en 2026 y 2027 cuando los precios sigan subiendo pero la base de compradores capaces de sostenerlos comience a disminuir.
La dependencia del crédito aumenta
En años recientes, la demanda nacional se ha complementado con compradores extranjeros y hogares con suficiente patrimonio para comprar sin financiación. Esta combinación ha permitido que el mercado absorba aumentos de precios intensos sin que la actividad se vea afectada de inmediato. Sin embargo, este equilibrio está cambiando. El peso de los compradores menos sensibles al precio disminuye y crece la dependencia del crédito.
Un riesgo silencioso
El mercado deja de basarse en quienes pueden comprar y se apoya en quienes necesitan hacerlo. Ahí aparece el riesgo silencioso. Si las compraventas se moderan, no será porque el mercado se esté normalizando, sino porque el precio ha terminado por expulsar a parte de la demanda. No faltará interés por la vivienda, sino capacidad para acceder a ella.
La estructura demográfica y patrimonial
Este ajuste no puede entenderse sin mirar la estructura demográfica y patrimonial sobre la que descansa el mercado. En España, más del está en manos de hogares mayores de 60 años. La vivienda no es solo un activo: es ahorro acumulado, es herencia futura, es, para muchos, un seguro de jubilación.
