Los extranjeros compraron 138.254 viviendas en España durante 2025, una cifra inferior a las 139.433 del año anterior. Aunque la caída es mínima —apenas un 0,8%—, representa el primer retroceso en años y contrasta con el récord histórico del mercado inmobiliario español, que alcanzó cerca de 735.000 transacciones totales.
Dos velocidades: residentes al alza, inversores a la baja
Los números esconden una realidad más compleja. Los extranjeros que ya viven en España aumentaron sus compras un 5,3%, pasando de 81.186 a 85.473 operaciones. En cambio, los inversores no residentes retrocedieron un 9,4%, de 58.247 a 52.781 compraventas.
Este giro está directamente vinculado a la derogación de la 'golden visa' en abril de 2025. Este permiso de residencia permitía a inversores extranjeros obtener autorización para vivir en España si compraban una vivienda valorada en más de medio millón de euros. Su eliminación golpeó especialmente a los compradores internacionales que buscaban principalmente un activo de inversión.
El mercado se enfría en la segunda mitad del año
El comportamiento no fue uniforme. En el primer semestre, las compras de extranjeros crecieron un 2,7% en comparación anual. Pero en la segunda mitad cayeron un , evidenciando una desaceleración progresiva.
Pese al retroceso en volumen, los precios siguieron subiendo. Los extranjeros pagaron una media de 2.479 euros por metro cuadrado en el segundo semestre, un 5% más que un año antes. En promedio, este tipo de compradores desembolsa un 35% más que la media nacional.
El peso relativo baja al mínimo desde la pandemia
Los compradores extranjeros representaron el 18,8% de las compraventas de vivienda libre en 2025, frente al 19,9% del año anterior. Es el porcentaje más bajo desde 2020 y 2021, cuando las restricciones por la Covid-19 limitaban la movilidad internacional.
Este dato apunta a una normalización del mercado. Durante los últimos años, la demanda extranjera ha sido uno de los principales impulsores del sector, especialmente en zonas costeras y grandes ciudades.
Valencia, Baleares y Canarias lideran las caídas
La Comunidad Valenciana, principal mercado con 39.338 operaciones (el 28,45% del total), registró una caída del 5,2% en compras de extranjeros. Las caídas fueron más pronunciadas en regiones turísticas: Baleares bajó un 8,3% y Canarias un 9%.
Madrid también retrocedió un 9,4%, mercado donde el perfil latinoamericano ha ganado peso en los últimos años. Navarra cayó un 3%.
El interior de España tira al alza
Mientras el litoral se enfría, el interior español muestra más comunidades en alza, aunque con menor volumen absoluto. Asturias disparó sus compras un 18,3%, seguida de Castilla-La Mancha con 18,1%, Castilla y León con 17,6%, Extremadura con 12,4% y Galicia con 11,3%.
También crecieron Aragón (10,7%), País Vasco (6,8%), La Rioja (5,1%), Cataluña (4,1%) y Andalucía (1,4%).
Baleares y Madrid, donde más pagan los extranjeros
Los precios varían drásticamente según la región. En Baleares, los extranjeros pagan 5.200 euros por metro cuadrado, una cifra que creció un 7% interanual. En Madrid superan los 3.860 euros por metro cuadrado, con un incremento del 11,6%.
También destacan País Vasco (2.869 euros), Canarias (2.800 euros), Cataluña (2.727 euros) y Andalucía (2.708 euros).
En el extremo opuesto, Extremadura es la más barata con 688 euros por metro cuadrado, seguida de Castilla-La Mancha (805 euros), Castilla y León (826 euros), La Rioja (946 euros) y Aragón (968 euros).
Perspectiva: hacia una normalización del mercado
La caída en el número de transacciones, combinada con el aumento de precios, sugiere que el mercado de vivienda para extranjeros se está reequilibrando. La eliminación de la 'golden visa' ha eliminado un incentivo importante para inversores que no buscaban residir realmente en España, mientras que los extranjeros que sí quieren vivir aquí mantienen su demanda e incluso la incrementan.
