El mercado de alquiler de larga duración en las dos mayores ciudades españolas ha entrado en una fase crítica. El stock de viviendas en alquiler cayó un 56 % en España entre 2020 y 2024, con descensos más agudos en Barcelona (‑84 %) y Madrid (‑71 %).
En Barcelona se perdieron unas 40 800 viviendas y en Madrid 58 000, según datos de la asociación de inmobiliarias. "Más gente está peleando por menos pisos", afirma Llàtzer Puigpelat, CRO de Vivara.
La demanda de alquiler de larga duración aumentó un 12 % en 2025, impulsada por la dificultad de acceder a la compra. Este desequilibrio ha disparado los precios: el alquiler medio en Catalunya superó los 860 € y en Madrid ronda los 23 €/m², con subidas cercanas al 10 % interanual.
Los jóvenes son los más afectados. Solo el 33 % de los menores de 35 años posee vivienda, frente al 80 % de hace dos décadas, y la edad media de compra ya supera los 41 años.
"Cuando encontrabas algo, había dos opciones: o te tiraban para atrás o había mucha gente detrás de ese piso", cuenta Andrea Montalbán, 30 años, que tardó casi un año en encontrar un alquiler en Ripollet.
Escasez de pisos de alquiler en Barcelona y Madrid
El descenso del stock se traduce en menos de 30 000 viviendas disponibles en Barcelona y menos de 45 000 en Madrid, según los últimos censos. La escasez obliga a los inquilinos a competir por cada anuncio, generando listas de espera largas y procesos de selección exigentes.
La demanda no se detiene. El aumento del 12 % en 2025 refleja la creciente imposibilidad de comprar, especialmente entre quienes tienen ingresos modestos o empleos temporales.
Causas y consecuencias del déficit de alquiler
Entre los factores que reducen la oferta destacan el auge del alquiler turístico, que desvía unidades al mercado temporal, y la retirada de propietarios que prefieren vender o dejar la vivienda vacía ante la incertidumbre regulatoria. La Ley de Vivienda de 2023, al crear zonas tensionadas, ha generado dudas sobre la rentabilidad del alquiler.
Como consecuencia, los precios suben y la presión sobre los jóvenes se intensifica. El alquiler medio supera los 860 € en Catalunya y los 23 €/m² en Madrid, encareciendo la vida cotidiana y limitando la capacidad de ahorro.
Contexto del mercado de alquiler en España
A nivel nacional, el stock de alquiler de larga duración se redujo un 56 % entre 2020 y 2024, una tendencia que se ha mantenido en 2025 pese a los intentos de intervención. La caída refleja tanto la reconversión de viviendas al alquiler vacacional como la falta de incentivos para mantenerlas en el mercado de larga duración.
Paralelamente, la dificultad para acceder a la compra ha aumentado: la edad media de los compradores supera los 41 años y la tasa de propiedad entre menores de 35 años ha caído al 33 %, lo que alimenta la demanda de alquiler.
Perspectivas y posibles soluciones
Expertos proponen medidas como la ampliación de incentivos fiscales a propietarios que mantengan viviendas en alquiler de larga duración, la regulación más clara de los alquileres turísticos y la creación de reservas de vivienda pública en zonas tensionadas. Estas acciones podrían frenar la retirada de stock y estabilizar los precios.
Sin una respuesta coordinada, la escasez seguirá presionando a los inquilinos y encareciendo el coste de vida en Barcelona y Madrid. Las autoridades deberán equilibrar la protección del inquilino con la garantía de rentabilidad para los propietarios para evitar que el mercado se vuelva aún más inaccesible.
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Editor de Economía
Economista y periodista especializado en mercados financieros y política monetaria europea.
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