La compra de vivienda por extranjeros en España se enfría tras años de récord, con una caída del 0,8% en 2025

La noticia

Los extranjeros compraron 138.254 viviendas en España durante 2025, un 0,8% menos que en 2024. Es la primera caída en años, aunque la cifra sigue siendo la tercera más alta de la serie histórica. El Consejo General del Notariado ha publicado estos datos este jueves.

La caída se produce en un año récord para el mercado inmobiliario español, donde se vendieron cerca de 735.000 viviendas, la cifra más alta desde la burbuja inmobiliaria.

Los detalles que explican la caída

La fotografía no es uniforme. Mientras que los extranjeros residentes en España aumentaron sus compras un 5,3% (de 81.186 a 85.473 operaciones), los no residentes retrocedieron un 9,4% (de 58.247 a 52.781).

Esta diferencia tiene un culpable claro: en abril de 2024 entró en vigor la derogación de la 'golden visa', el permiso de residencia que España otorgaba a inversores que compraban viviendas por más de medio millón de euros. La medida afectó especialmente a los compradores internacionales que buscaban residencia a través de la inversión inmobiliaria.

El año fue de más a menos. En el primer semestre, las compras de extranjeros crecieron un 2,7%, pero en el segundo semestre cayeron un 4,4%. A pesar de esto, el precio medio que pagan los extranjeros sigue al alza: en el segundo semestre alcanzó 2.479 euros por metro cuadrado, un 5% más que un año antes.

Los compradores extranjeros desembolsan de media un 35% más que la media nacional, lo que demuestra que siguen buscando propiedades de mayor calidad o en zonas más demandadas.

Dónde se nota más la caída

La Comunidad Valenciana, principal mercado con el 28,45% del total de compras de extranjeros (39.338 operaciones), registró una caída del 5,2%. Las caídas son más pronunciadas en Baleares (8,3%) y Canarias (9%), ambas muy dependientes del turismo y la inversión extranjera.

Madrid también cayó un 9,4%, región donde el perfil latinoamericano ha ganado peso en los últimos años. Navarra retrocedió un 3%.

Pero no todo es descenso. Hay más comunidades al alza que a la baja, aunque con menor peso en el total. Asturias lidera con un crecimiento del 18,3%, seguida de Castilla-La Mancha (18,1%), Castilla y León (17,6%), Extremadura (12,4%) y Galicia (11,3%). Cataluña, tercer mercado donde más compran extranjeros, creció un 4,1%.

Los precios más altos y más bajos

Los extranjeros pagan más caro en Baleares, donde alcanzan 5.200 euros por metro cuadrado (un 7% más que hace un año), y en Madrid, donde superan los 3.860 euros por metro cuadrado con un incremento del 11,6% interanual.

En el extremo opuesto, Extremadura es la región más barata, con precios medios de 688 euros por metro cuadrado. Le siguen Castilla-La Mancha (805 euros), Castilla y León (826 euros) y La Rioja (946 euros).

Qué significa esta estabilización

La caída del 0,8% marca una cierta normalización del mercado después de años de demanda muy activa. Los extranjeros representan ahora el 18,8% de las compraventas de vivienda libre, el porcentaje más bajo desde 2020 y 2021, cuando la pandemia limitaba la movilidad internacional.

Esta tendencia sugiere que el mercado inmobiliario español se está reequilibrando tras años en los que la inversión extranjera fue uno de los principales impulsores de precios y transacciones.